公募REITs在我國作為一類較新的投資品種，越來越受到市場的關注，它可以很好地將實體經濟與資本市場相結合，從長期來看為投資者提供較為穩定的投資收益。
如果平時有客戶問起國內REITs投資的相關內容，我們該如何向客戶進行介紹呢？
我們大致可以從以下幾個方面進行解讀。

一.公募REITs的成立情況


數據來源：Choice

10月17日，中金基金發布中金山東高速REIT基金合同生效公告，成為今年發行的第5只公募REITs。公告顯示，中金山東高速REIT有效認購戶數1.32萬戶，募集期間凈認購金額為29.85億元。截至目前，2023年已經新成立5支公募REITs產品，規模達170.92億元。隨著中金山東高速REIT的成立，目前全市場公募REITs已達29支，首次募集總規模954.52億，如果加上擴募規模50.65億，總規模已破千億！

雖然千億相對于理財、保險、基金等傳統的金融產品來說微乎其微，但是公募REITs發展十分迅速，從起步到現在才兩年時間，能達到這個規模實屬不易。另外，我們也可以看到國家層面也非常重視其發展，例如最近有5家保險資管公司獲準開展ABS、REITs業務，助力多層次REITs市場高質量發展。相信在不久的將來，會有越來越多的優質REITs產品供投資者選擇。

二.什么是REITs
REITs指不動產投資信托基金，是一種通過發行收益憑證匯集投資者資金，投資不動產并委托專門的運營機構進行經營管理，再將運營收益按認購持有比例分配給投資者的證券投資工具。

國外REITs發展時間較長，市場更為成熟，發達國家REITs大多是投資在房地產領域。相比之下我國的REITs剛剛起步，更多聚焦在產業園區、高速公路、保障性住房等基建類項目。因此我國REITs產品封閉運作期很長，大多都在20年以上。在封閉期內不接受申購和贖回，發行后投資者如果想要進入或者退出需要在二級市場進行交易。

REITs的收益主要來源于兩個部分，第一部分是租金分紅。我國的REITs項目包括高速公路、產業園區、倉儲物流等，這些都可以產出穩定的現金流，公募REITs90%以上的稅后收入凈額要分配給投資者。REITs的第二個部分收益，是上市后價格變動帶來的收益，當然也有可能是虧損。這部分價格變動會受到經濟周期變動或者突發事件的影響。

據證券時報報道，REITs今年前三季度分紅總額顯著超過去年同期，增幅逾150%，近九成公募REITs進行了分紅，分紅總金額為46.4億元。而去年同期，僅11只REITs共計分紅18.01億元。行情方面由于受經濟、地產等不確定因素影響，近期多只REITs下跌較為明顯，投資者應當保持理性，根據自身情況擇時、擇機進行配置。

三.如何選擇公募REITs產品
首先我們要看底層的資產是否優質。比如投資標的是產業園區，那我們要看這個園區所處的地理位置，周邊經濟發達程度以及產業相關度等，也要對產業園區歷史和未來的出租率進行關注和測算，來綜合判斷這個底層資產的資質。優質的底層資產往往可以帶來持續、穩定的現金流入。

其次我們需要考慮基金的規模，較大規模的基金通常具有更好的流動性和風險分散能力，因此在底層資產相近的情況下可以考慮規模更大一些的公募REITs。

第三，費用結構也是選擇公募REITs需要考慮的一個重要因素，不同基金可能會有不同的費用設置，包括像申購費、贖回費、管理費等。在選擇時，需要綜合考慮收益預期和費用水平，確保獲得合理回報同時可以控制成本。

此外，管理團隊的投資經驗、風格策略、歷史業績等也都是需要我們進行關注的內容。


隨著我國REITs市場的不斷發展和壯大，未來很可能會有越來越多的投資者關注到REITs投資。以上關于我國REITs投資的一些常用知識，希望可以對大家有所幫助，相信下次客戶再提到REITs話題的時候我們可以從容應對了。

免責聲明：本文僅代表個人觀點，不構成投資建議。投資有風險，入市需謹慎。